中国房地产市场的需求是刚性的

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中国房地产市场的需求是刚性的
* 来源 :http://www.wideurbanspaces.com * 作者 : * 发表时间 : 2020-11-12 22:56

丁建刚:不想不管这个公积金放多少,肯定是放,它释放了一个重要的市场信号,就是政府对房地产市场的判断和理念发生了根本的变化。其实这个根本的变化是从3月5号李克强总理的政府工作报告中开始的,这次的政府工作报告没有像过去多年那样,甚至连调控两个字都提,调控、抑制、遏制等等这样的字眼,房价也没有提。相反提的是稳定住房消费,这一条是首次写进政府工作报告。那么也是6年来再次提到支持居民自住和改善性的需求,同时这个提了很多稳定房地产市场,保持房地产市场平稳健康发展的这样的一些理念。

据经济之声《央广财经评论》报道,春风拂柳,寒冰消融。昨天上海公积金个人贷款额度正酝酿上调,幅度可能达到75%,这预示着包括一线城市地产坚冰开始裂开,新一波房地产政策“春风”吹来。

从今年1、2月份房地产各项数据来看,房地产市场开年销售情况堪忧。数据显示,1、2月份,全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。上海的这一波政策暖风能使得房地产市场升温吗?又能在多大程度上保障居民的自住或改善需求?

杨红旭:首先政府放松是必然的。因为李克强总理在报告中已经说了,要支持自主性购房需求和改善购房需求。最近住建部也对公积金政策有些部署,有进一步的降低门槛,增加额度。希望各地能够大力支持这种自助行购房需求。

杨红旭:公积金的贷款利率是跟基准利率的,它有一个浮动空间,随着降息它也会同步降。所以它的差距,这个优惠的幅度是一直存在的。前段时间上海市长也在两会上说,今年限购不放松。这样好像是一个利空消息,那么公积金贷款放松的这样利好,也会对冲一下相对放松这样的利空,这对上海的购房者也是一种心理上的安慰。

李克强总理在今年两会后的记者招待会上指出,中国还是一个发展中国家,住房既是经济问题,更是民生问题。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。中国城镇化进程还在加快,中国房地产市场的需求是刚性的,鼓励居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地产长期平稳健康发展。

经济之声:上周在广州开盘的某房地产项目,总计100套房源在开盘当天售罄。久违的“日光盘”项目再次出现,是偶然现象,还是房价止跌信号?

经济之声:当然我们也希望借着这个机会,这个公积金的贷款的手续什么也能改革一下。因为之前这块虽然说了很多年,但是大家可能用起来,不光是额度的问题,还有手续也是比较烦琐的,咱们也期待进一步的出台。

杨红旭:实际上它确实能够降低相关购房者的成本,因为上海一直公积金额度比较少,个人最高是40万,假如说没有补助公积金的话还要少,加起来才80万。这个明显低于北京,也低于很多的一些大城市。所以说这一次的调高就等于说这个幅度等于说门槛放低了75%。据说这样的一大门槛幅度降低,对于这种刚需尤其是使用公积金的人,这个是降低了门槛,而且省了很多力气,因为公积金的利息比商代的利息低15%-20%。

据说是政府并不是不想扶持楼市,并不是不想保护刚需。限购的话是内部还有些其他的考虑因素,至少公积金的话表明上海官方也希望能够保护自住和改善需求的,这个信号的话会使人们预期向好。

经济之声:一线城市暂时不能放松限购,公积金是地方手中可用的一大工具,公积金政策的调松对于上海鼓励居民自住性住房来说,有什么意义?

杨红旭:从市场的表现来看,确实一线城市其实已经反转了。去年4季度以来我一直是在说整个政策面,暖风频吹,一线城市的成交量在去年四季度已经起来了。所以说比广州还要猛的应该是深圳,深圳的房价去年过后的话涨幅非常明显,很多的房源已经涨到10%到15%了。

日前,福建省三部门出台稳定住房消费支持刚性住房需求的相关指导意见,提出放宽全省首套房、首改房认定标准,首次申请公积金贷款的首付比例降到20%。广州、济南方面也表示,利用公积金贷款购买首套房时,首付比例最低为20%。各地政策暖风频吹,会取得什么样效果?

目前成交价格还在跌大部分城市,预计2季度大部分城市都会止跌。然后会反转,目前的话一线城市实际价格已经开始涨了。

北京、上海接下去也会像深圳、广州一样市场会回暖,因为这个就是整个市场大势包括政策的双重的因素导致市场必然会出现恢复,其中一线是率先恢复。

所以从这个时候实际上我们的政策已经根本转向了,那么住建部也表态,至于上海的公积金,实际上这是一个技术性的问题了。要看地方政府看自己的公积金额度,比如调到120万,调到100万它至少是向市场释放了一个重要的信号,这一点要远比额度调多少更重要。

目前,上海公积金规定为:单人最高可贷40万元,每户最高可贷80万元。有媒体报道,公积金个贷限额可能将一次性大幅提高75%,调整为单人可贷70万元,每户最高可贷140万元。

未来的几天之内,甚至很快的时间,各地的暖市支持稳定房地产市场的政策就都会出台,事实上比如中央政府的这一次政策的转向,使得地方政府出台这样一些暖市,拖市的这样一些政策措施实际上都已经打开了绿灯了,那我相信还有些政策比如说,落实政府工作报告,支持改善型需求,我们现在的二套房首付高达6成,贷款利率还要1.1倍的基准利率,这实际上不是支持,是惩罚。这两条一定也会改,也很快会出台。二手房交易的盈利税,现在的免征期仍然是5年,我相信这一条也应该尽快的修订,所以未来的一段时间内我们看整个政策会发生非常明确的这样一个指向型变化。

经济之声特约评论员、浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,额度提高多少都是技术性问题,重要的是给房地产业释放了一个重要的信号。

上海也是在落实中央,包括住建部的一些精神,使各地公积金管理部门都会有些动作出来,而且本周预计这个房地产主管部门可能还会有些稳定楼市,包括就是说是这个稳定住房消费的一些政策会释放出来,本周可能就会有政策出来。整个中央部门,包括政府在接下去的一、两个月都会掀起一波新的稳定楼市刺激住房消费,其实也是救楼市的一些措施,它对楼市的影响是显而易见的,就是使楼市继续的复苏和回暖。

经济之声:在现在的这个降息的过程当中公积金的贷款还是非常有吸引力的?

经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭做出解析。

上海市公积金上调方案将于3月底前在公积金管委会上讨论,确定最终的上调额度并尽快落地。一旦公积金额度提高,将释放楼市购买力。为鼓励居民自住需求,公积金这个工具理应发挥更大效力。

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